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江西省工业用地长期租赁、先租后让、租让结合暂行办法
日期:2017-11-09 09:14:00  

第一章   

第一条  为进一步完善差别化土地供应制度,促进土地节约集约利用,有效降低企业用地成本,切实服务实体经济发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》(国土资发〔1999222号)等规定,结合本省实际,制定本办法。

第二条  在本省行政区域内以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应工业用地的,适用本办法。

本办法所称长期租赁,是指市、县人民政府将国有建设用地使用权出租给使用者使用,由使用者(简称承租人)与市、县国土资源主管部门(简称出租人)签订一定期限的土地租赁合同,并支付租金的行为。

本办法所称先租后让,是指市、县人民政府供应工业用地时设定一定的条件,先行以租赁方式向使用者供应土地,承租人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后,可申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。

本办法所称租让结合,是指市、县人民政府供应工业用地时设定一定的条件,先行以租赁方式向使用者供应土地,承租人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后,可将部分租赁土地转为出让土地、部分土地仍保留租赁性质的供应方式。

第三条  市、县人民政府供应工业用地,除以招标、拍卖或者挂牌出让方式供应外,鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合方式供应。

第四条  市、县人民政府国土资源主管部门牵头负责工业用地长期租赁、先租后让、租让结合工作。城乡规划、建设、房产以及发展改革、工信、商务等投资、产业主管部门配合做好供地方案编制、用地考核、承诺履约监督工作。财政部门负责监督租金、出让金的收缴。

第二章  供地条件

第五条  以长期租赁、先租后让、租让结合供应的工业用地,应当为经依法批准的国有建设用地。

第六条  工业用地长期租赁最高年限为20年,期满可续期。

工业用地先租后让、租让结合的,先行租赁期限由双方合同约定,转为出让时,租让年限合计不得超过工业用地出让最高年限。

第七条  以长期租赁方式供应的工业用地,不可转为出让土地。

以先租后让方式供应的工业用地,在合同约定期限内达到约定条件,可转为出让土地。超过约定期限未达到条件或超过约定期限未提出申请的,承租人不再享有将租赁土地转为出让土地的权利,按长期租赁方式使用土地。

以租让结合方式供应的工业用地,在合同约定期限内达到约定条件,经出租人同意,可将约定的部分租赁土地转为出让土地。超过约定期限未达到条件或超过约定期限未提出申请的,承租人不再享有将租赁土地转为出让土地的权利,按长期租赁方式使用土地。

第八条  以长期租赁方式供应工业用地的,可采取协议方式。

以先租后让、租让结合方式供应工业用地的,应当依法采取招标、拍卖或者挂牌方式。达到合同约定的转为出让土地条件后,可按协议方式办理出让手续。

第九条  工业用地租金标准应当与地价标准相均衡:

(一)租金标准不得低于国家及省规定的工业用地出让最低价折算的最低租金标准。租赁期满转为出让土地时,应当不低于国家及省规定的工业用地最低出让价格折算的实际出让年限价格。

(二)承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的,租金标准应当按全额地价折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的,租金标准应当按扣除有关费用后的地价余额折算。

第三章  基本程序

第十条  以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应工业用地的,由市、县国土资源主管部门会同城乡规划、建设、房产部门拟定供地方案时,应提请同级政府同意,邀请投资、产业等主管部门参加供地方案拟定工作,明确供应方式、面积、开发建设条件、规划条件、租赁转出让条件、达到约定条件期限、供应期限、租金和其他条件。供地方案报有批准权的人民政府批准后,由市、县国土资源主管部门实施。

对于投资和产业主管等部门提出产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应条件的,在土地供应成交后,提出关联条件部门应当要求土地使用权取得人提交项目用地产业发展承诺书,作为国土资源主管部门签订土地供应合同的前提条件。提出关联条件部门应对承诺书的履行进行监督,并适时通报国土资源主管部门。项目竣工投产达不到约定要求的,各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

第十一条  以招标、拍卖或者挂牌方式供应的长期租赁、先租后让、租让结合工业用地的,参照国有土地使用权出让招标、拍卖、挂牌的有关规定执行。全省网上交易系统建设完成之前,由当地公共资源平台公开交易,交易服务费参照《江西省发改委关于制定土地使用权交易服务收费标准的通知》(赣发改商价字〔20051071号)执行。

以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,转作租赁地块的定金。出租人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

第十二条  以协议方式供应长期租赁工业用地的,参照国有土地使用权协议出让有关规定执行。市、县国土资源主管部门应当对拟协议租赁地块的土地租金进行评估,经市、县国土资源主管部门集体决策,合理确定协议租赁的出租底价。出租人与承租人协商一致且议定的租金价格不得低于出租底价和按国家及省规定的最低地价折算最低租金标准。

租赁合同签订后7日内,市、县国土资源主管部门应当将协议租赁结果在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布,接受社会监督。

第十三条  出租人应当按照中标通知书、成交确认书或意向书的时间,与承租人及时签订国有土地使用权租赁合同。合同内容由当事人约定,一般包括以下主要条款:

(一)租赁合同当事人;

(二)租赁地块的坐落、四至范围和面积(附宗地图);

(三)租赁地块的用途和规划设计要点等土地使用条件;

(四)租赁期限;

(五)租金及租金的支付方式、支付期限和调整方式;

(六)租赁地块交付的条件和时间,开竣工期限;

(七)租赁合同终止时,地上附着物的处置;

(八)土地租赁合同解除条件;

(九)违约责任及赔偿方式;

(十)争议解决方式;

(十一)其他约定的事项。

先租后让供应工业用地的,合同中应当明确约定承租人申请办理出让土地的条件及达到该条件的期限。

租让结合供应工业用地的,合同中应当明确约定未来可转为出让及继续按租赁方式使用土地的面积、位置、使用条件,承租人申请办理可出让土地的条件及达到该条件的期限。

城乡规划主管部门应当出具规划条件,并作为国有土地使用权租赁合同的组成部分。

第十四条  承租人应当在签订租赁合同后60日内支付首期租金。土地租金由市、县国土资源主管部门代征、代缴,全额上交财政。收取的土地租金参照国有土地出让金管理办法进行管理,按规定纳入当地政府基金预算管理,按规定专项用于城市基础设施建设和土地开发等支出。

第十五条  承租人应当凭国有土地使用权租赁合同至城乡规划主管部门申领建设用地规划许可证,城乡规划主管部门应当在用地性质后注明租赁土地。

第十六条  以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应工业用地的,承租人应当持租赁合同、土地租金缴纳凭证和建设用地规划许可证等相关证明材料,申请租赁国有建设用地使用权首次登记。

租赁国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的,承租人应当持原不动产权证书、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请出让国有建设用地使用权变更登记。

承租人凭出让国有建设用地使用权登记证明文件及法律法规规定的其他材料,至城乡规划主管部门办理建设工程规划许可证。

第十七条  以租赁方式供应工业用地的,租赁期限届满,承租人需继续使用土地的,应当在期满前3个月向出租人申请续期。除因公共利益需收回该幅土地的,应当予以批准续期。

长期租赁用地续租的、或者转为出让用地的,不得改变规划条件,确需变更规划条件的,应当重新申请确定规划条件,并作为国有土地使用权租赁合同的组成部分。

以先租后让,租让结合方式供应工业用地的,合同约定转出让期限前3个月,承租人应当向出租人提出用地考核申请。出租人应当按合同条款规定,会同相关部门对承租人土地开发、利用、经营情况进行考核。达到合同约定用地效果的,出租人就出租部分与承租人重新签订国有土地使用权租赁合同;就出让部分与承租人签订国有土地使用权出让合同。

第十八条  市、县国土资源主管部门对长期租赁、先租后让、租让结合供应的工业用地实施卷宗与台账管理,记录供应地块的基本情况、产业发展承诺情况、供后投资建设情况、租金(出让金)收缴情况、转出让约定时点及到期转出让情况、期满续期情况等,加强事前、事中、事后的全程跟踪服务和监管。

第四章  权利义务

第十九条  出租人应当按土地租赁合同约定的期限和条件,向承租人交付租赁的土地。出租人未按租赁合同约定交付租赁地块的,承租人可以解除租赁合同,并可请求出租人承担赔偿损失。

第二十条  承租人应当按合同约定的金额、期限和方式,向出租人支付租金。承租人未按合同约定支付或者未付足租金的,出租人有权责令承租人限期支付;承租人逾期60日以上未支付租金的,出租人可以解除租赁合同,依法收回租赁土地使用权,并可请求承租人赔偿损失。

第二十一条  承租人应当按合同约定开发、利用与经营土地。承租人未按合同约定开发、利用、经营土地的,出租人有权责令承租人限期改正;逾期不改正的,出租人可以解除租赁合同,依法收回租赁土地使用权,并可请求承租人赔偿损失。

第二十二条  承租人不能按合同约定期限开工、竣工或达成租赁土地转为出让土地条件的,可提前30日向出租人提出延期申请,经出租人同意,相关期限可以顺延,但顺延期限不得超过一年。

第二十三条  以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应工业用地的,承租人在合同约定的租赁期间,已支付租金并领取不动产权证书后,按照合同约定完成投资开发、利用土地条件的,经出租人同意,可将全部或部分国有建设用地使用权转让、转租、抵押。租赁土地使用权转让、抵押的,须依法办理不动产登记。

租赁土地使用权转让、转租、抵押的,其地上附着物随之转让、转租、抵押;地上附着物转让、转租、抵押的,其使用范围内的租赁土地使用权随之转让、转租、抵押。

第二十四条  违反本办法二十三条规定,转让、转租、抵押租赁土地使用权的,出租人有权责令承租人限期改正;逾期不改正的,出租人可以解除租赁合同,依法收回租赁土地使用权,并可请求承租人赔偿损失。

第二十五条  以先租后让、租让结合方式供应的工业用地,在合同约定的先行租赁期未满,承租人土地开发、利用、经营达到合同约定条件,经出租人会同相关部门考核通过,可提前办理转出让手续。

第二十六条  出租人对承租人依法取得的租赁土地使用权,在租赁合同约定的使用期限届满前不得收回,因公共利益需要,依照法律程序提前收回的,应当对承租人给予合理补偿。

第二十七条  长期租赁土地期限届满,承租人未申请续期或申请续期未获批准的,租赁土地使用权应当由出租人无偿收回,对已建建筑物、构筑物按合同事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置。

第五章  法律责任

第二十八条  有下列情形之一的,承租人可以依法申请复议:

(一)提前收回租赁土地使用权,对出租人确定的赔偿金额有异议的;

(二)对续期申请未获批准的;

(三)出租人未按租赁合同约定交付租赁地块的,承租人请求出租人赔偿损失,对赔偿金额有异议的;

(四)承租人不能按合同约定期限开工、竣工或达成租赁土地转为出让土地条件的,提出延期申请未通过的;

(五)对国土资源主管部门做出的其它具体行政行为不服的。

第二十九条  国土资源主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由国土资源主管部门或者监察部门对直接责任人员、直接主管的负责人给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)应当采用招标、拍卖、挂牌方式供应工业用地而有没有采用招标、拍卖、挂牌方式的;

(二)协议租赁国有土地使用权未按本办法规定进行公告或公告内容违规的;

(三)租赁国有土地的租金低于最低租金标准的;

(四)违反本办法租金收取期限的规定,逾期不收取租金,造成较大损失的;

(五)违反本办法规定收回租赁国有土地使用权的;

(六)有其它玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

第六章   

第三十条  本办法自印发之日实施。

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